Un important virage fiscal s’annonce pour le secteur immobilier en Algérie. À partir de mai 2025, les règles autour de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) seront totalement revues.
Si jusque-là, cette taxe était exigée au moment de la livraison d’un bien, elle sera due dès la perception des paiements, même partiels. Derrière ce changement technique se cache une réforme lourde de conséquences pour les promoteurs immobiliers et les investisseurs.
La circulaire n° 27, datée du 30 mars 2025, actant cette mesure, a été adoptée dans l’ombre. Mais vise des objectifs bien précis. Notamment, accélérer le recouvrement fiscal, suivre en temps réel les projets immobiliers et, surtout, colmater les brèches d’un système jusque-là trop lent et trop perméable.
Ce nouveau modèle marque ainsi un tournant vers une fiscalité plus dynamique. Mais aussi plus exigeante pour les professionnels du bâtiment.
Ce qui change en mai 2025 : la TVA déclenchée à la réception des paiements
Jusqu’à présent, les promoteurs immobiliers devaient verser la TVA uniquement à la livraison des biens, ce qui créait un décalage entre l’encaissement réel et la fiscalisation. Ce système était particulièrement contraignant pour le fisc, car les délais entre le début des travaux et la remise des clés pouvaient s’étaler sur plusieurs années.
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Selon le média algérien Echorouk, à partir de mai 2025, la TVA devra être calculée et payée dès qu’un versement est perçu, qu’il s’agisse d’un acompte ou d’un règlement complet. Cela concerne tous les types de biens (résidentiels, commerciaux ou industriels). Ce changement vise trois grands objectifs :
- Accélérer le recouvrement des recettes fiscales.
- Améliorer la visibilité du fisc sur les flux financiers du secteur.
- Réduire les possibilités de contournement ou de retard de paiement.
En somme, ce n’est plus la remise des clés qui scellera le sort fiscal du bien. C’est le moment où l’argent entre effectivement dans les caisses du promoteur.
Immobilier en Algérie : de nouvelles obligations de déclaration pour les promoteurs
Ce glissement du point de collecte de la TVA s’accompagne de nouvelles obligations déclaratives. À compter de mai 2025, les promoteurs devront remplir un formulaire fiscal détaillé (G50) dans leurs déclarations mensuelles, comportant :
- Le détail des montants perçus pour chaque projet,
- Les TVA correspondantes déjà reversées,
- Les TVA restant dues sur les paiements partiels.
Cette nouvelle exigence vise à instaurer une transparence totale sur les transactions en cours et passées, tout en permettant à l’administration fiscale de suivre, mois après mois, l’évolution de chaque opération immobilière.
Le dispositif s’inscrit dans une volonté de suivi fiscal en temps réel, réduisant les risques de fraude ou d’oubli, et facilitant les contrôles a posteriori.
Ce qui ne change pas : la règle de non-rétroactivité respectée
La réforme, bien que rigoureuse, respecte un principe fondamental du droit fiscal. La non-rétroactivité. Ainsi, les montants encaissés avant l’entrée en vigueur de la loi de finances de 2025 (soit avant le 1er janvier 2025) continueront d’être régis par l’ancien système. Autrement dit, la TVA ne sera exigible que lors de la remise du bien pour ces cas antérieurs.
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En revanche, tous les paiements encaissés à partir de cette date, qu’ils concernent des contrats anciens ou récents, relèveront du nouveau dispositif. Une distinction essentielle qui évite les conflits contractuels, mais qui exige une mise à jour rigoureuse des systèmes comptables des entreprises.
